Postbank Wohnatlas 2020: In vielen Ballungsräumen hängen die Kaufpreise die Mieten ab




Fenster -> Redaktion  8.2020) Die Immobilienpreise in Deutschland steigen seit Jahren –
insbesondere in den Ballungsräumen. Droht damit der Markt zu überhitzen? Ein
Gradmesser dafür ist jedenfalls das Verhältnis von Kauf- zu Mietpreisniveau.

Ein Blick in den Postbank Wohnatlas zeigt, dass in 158 von 401 deutschen
Landkreisen und kreisfreien Städten die Wohnungspreise noch vergleichsweise
moderat ausfallen – in den Großstädten aber doch überdurchschnittlich hoch
liegen. In der Analyse hat das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI)
für die Postbank die Immobilienangebote untersucht.

Corona ohne große Auswirkungen auf den Vervielfältiger

Messinstrument für das Verhältnis von Mieten zu Kaufpreisen ist der
Vervielfältiger – also die Kennzahl, die angibt, wie viele
Jahresnettokaltmieten dem Kaufpreis einer identischen Wohnung entsprechen.
In die Berechnungen gingen durchschnittliche Kauf- und Mietpreise des Jahres
2019 ein. Den HWWI-Experten zufolge ist außerdem nicht zu erwarten, dass die
Auswirkungen der Corona-Krise in den kommenden Monaten zu großen
Verschiebungen im Verhältnis der Preise zueinander führen werden.
Langfristig könnte es allerdings in wirtschaftlich besonders betroffenen
Regionen zu Anpassungen kommen. Brechen die verfügbaren Einkommen der
privaten Haushalte stark ein, wird dies dann auch unweigerlich die Nachfrage
nach Wohnraum abschwächen.

Moderates Kaufpreisniveau bei einem Vervielfältiger < 22,five

Je niedriger der örtliche Vervielfältiger ausfällt, desto
günstiger die Ertragschancen für den Käufer
 – das gilt sowohl für
Selbstnutzer, die keine Mieten mehr zahlen möchten, wie auch für Vermieter,
die mit den Mieteinnahmen die Immobilie finanzieren wollen. Bundesweit
reicht die Spanne …

  • von eleven Jahresnettokaltmieten im Burgenlandkreis in Sachsen-Anhalt
  • bis zu knapp seventy two im Landkreis Nordfriesland an der Nordsee, zu dem
    die begehrten Lagen auf Sylt, Föhr und Amrum gehören.

Bei einem Vervielfältiger von unter 22,five sprechen die Experten von einem
moderaten Kaufpreisniveau gemessen an den örtlichen Mieten. Eva Grunwald,
Leiterin Immobiliengeschäft Postbank erläutert: „Wenn der Kaufpreis in
diesem Bereich liegt, fahren Käufer oft günstiger als Mieter: Die niedrigen
Zinsen ermöglichen dann monatliche Raten, die eine ortsübliche Miete nicht
übersteigen. Zugleich betreiben Käufer Vermögensaufbau. Die eigenen vier
Wände sind auch eine gute Altersvorsorge.“

Im Schnitt über alle deutschen Kreise und kreisfreien Städte lag
der Vervielfältiger 2019 bei 24.
Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet
das einen Anstieg um gut eine Jahresmiete: 2018 wurden durchschnittlich
knapp 23 Jahresnettokaltmieten für den Wohnungskauf fällig. Damit sind die
Kaufpreise insgesamt additionally stärker gestiegen als die Mieten.

Ein Blick auf die Top 10 der deutschen Landkreise und kreisfreien Städte
zeigt, dass die Immobilienpreise besonders in den Küsten- und Alpenregionen
die Mieten abhängen. Die bereits sehr hohen Vervielfältiger des Jahres 2018
wurden 2019 nochmals übertroffen. Niedrige Vervielfältiger finden sich vor
allem in der Mitte Deutschlands:

Überhitzungstendenzen in den Big Seven?

Auch in den so genannten Big Seven, den sieben größten deutschen Städten,
liegen die Vervielfältiger auf hohem Niveau – und sind im Vergleich zum
Vorjahr noch einmal gestiegen. In Berlin und Hamburg werden für Käufer rund
36, in München sogar 37 Jahresnettokaltmieten fällig. Besonders steil
angestiegen im Verhältnis zu den Mieten sind die Immobilienpreise in Hamburg
(36) und Berlin (35,five): Im Vorjahr mussten Käufer im Schnitt noch knapp drei
Jahresmieten weniger berappen. Kaufinteressierte sollten ein Investment hier
besonders sorgfältig prüfen. „Wenn die Immobilienpreise das Mietniveau weit
überholen, kann das ein Hinweis darauf sein, dass für die Zukunft erwartete
Wertgewinne zumindest in Teilen bereits auf die Kaufpreise aufgeschlagen
wurden“, sagt Postbank-Expertin Grunwald.

Gemischtes Bild in deutschen Großstädten ab 100.000 Einwohnern

Aber auch in deutschen Großstädten abseits der Big Seven liegen die
Kaufpreise 2019 im Vergleich zu den Mieten auf hohem Niveau. Mehr als 30
Jahresmieten werden beispielweise in Rostock, Potsdam, Regensburg und Lübeck
für den Wohnungskauf fällig. Im Schnitt liegt der Vervielfältiger in
Großstädten mit mehr als one hundred.000 Einwohnern bei knapp 25 Jahresmieten.

In einigen Großstädten sind die Kaufpreise allerdings im Vergleich zu den
Mieten nicht durch die Decke gegangen. Wer statt einer Mietwohnung gern die
eigenen vier Wände beziehen möchte, dem bieten sich auf dem Immobilienmarkt
vielerorts durchaus Chancen. „Eigentümer zahlen dann häufig nicht mehr für
Wohnen als Mieter, genießen aber die Vorteile einer eigenen Immobilie“, sagt
Frau Grunwald. Günstige Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten gibt es etwa
in Gelsenkirchen (Vervielfältiger 15,9), Salzgitter (sixteen,7), Bremerhaven
(17,5), Duisburg (18,1) oder Herne (18,3). In insgesamt 24 Städten mit mehr
als a hundred.000 Einwohnern liegt der Vervielfältiger unterhalb von 22,5 und
damit unter dem Wert, den Experten als Grenzwert für mild Preise
betrachten.

siehe auch für zusätzliche Informationen:

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