Urteile deutscher Gerichte zur Wohnungseigentümerversammlung


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(20. 7. 2020) Die Eigentümerversammlung ist für eine
Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) der Höhepunkt des Jahres. In diesem fall werden mit
Beschlüssen die W?ssern für die Entwicklung der Immobilie gestellt. Mal geht es
um bauliche Veränderungen, mal um alle Bestellung eines neuen Verwalters des weiteren dann
wieder um das gemeinsame Vorgehen gegen beauftragte Handwerker. Jener
LBS-Infodienst Recht und Steuern zusammen für eine Extra-Ausgabe relevante Urteile zu
dieser Thematik gesammelt.

Versammlung in der Waschküche

Immer wieder stellt sich in der Praxis alle Frage, ob der Ort dieser
Eigentümerversammlung geeignet und angemessen ist bzw. war. In Dortmund traf
sich eine Gemeinschaft zu diesem Zweck in der Waschküche jener Wohnanlage,
wogegen sich im Nachhinein einzelne Mitglieder wandten. Das Landgericht
Dortmund (Aktenzeichen 17 S 83/18) betonte in seinem Urteil, es komme
ausschließlich darauf an, durch die Örtlichkeit eine ordnungsgemäße
Durchführung der Versammlung ermögliche. Hier habe man lediglich sieben
Minuten benötigt, um zwei Tagesordnungspunkte zu behandeln. Das sei auch nur
einer Waschküche möglich.

Dolmetscher erlaubt

Wenn einzelne Wohnungseigentümer nicht der deutschen Sprache mächtig
sind, dann dürfen jene zumindest bei der Besprechung komplexer Inhalte (hier:
der Zusammenlegung vonseiten Teileigentumseinheiten) einen Dolmetscher mit mit die
Versammlung bringen. Einer Spanierin wurde das verweigert, weswegen jene das
Treffen unter Protest verließ und anschließend alle Beschlüsse anfocht. Das
Amtsgericht Wiesbaden (Aktenzeichen 92 C 217/11) gab der Betroffenen recht.
Es sei nicht einzusehen, warum ihr nicht erlaubt worden sei, den der
deutschen Sprache mächtigen Lebensgefährten mitzunehmen.

Keine Treuepflicht zur Wahrung dieser Beschlussfähigkeit

Eigentümer dürfen die Versammlung verlassen, wann ebenso immer sie wollen.
Selbst sofern sie dadurch die Beschlussfähigkeit gefährden oder sogar beenden,
kann ihnen das nicht verwehrt werden. Es gibt keine Treuepflicht, chip
Mitglieder der Gemeinschaft dazu verpflichten würde, in der Versammlung
auszuharren, urteilte das Amtsgericht Neumarkt (Aktenzeichen 4 C 5/14). Im
konkreten Sinken hatte der Weggang eines einzigen von 125 Eigentümern hierbei
geführt, dass die Beschlussfähigkeit verloren ging.

Versammlung in welchen Schulferien möglich, aber…

Bei der Terminierung von Eigentümerversammlungen sollten auch die
Schulferien berücksichtigt werden. Zwar darf für jenen Zeitraum generell
schon eine Versammlung anberaumt werden, allerdings ist danach ein größerer
Vorlauf nötig. Dies Landgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 11 S 16/13) stellt in
einem Gutachten fest, dass zwei Wochen zu wenig seien. Einer der Eigentümer
befand sich während dieser Zeit im Urlaub in Spanien des weiteren klagte erfolgreich
auf Annullierung jener gefassten Beschlüsse.

Wohnungseigentümer in Kontakt untereinander

Wohnungseigentümern muss es möglich jenes, auch außerhalb der Versammlung
in Kontakt zu treten und über interne Angelegenheiten zu sprechen. Zu diesem
Zweck ist der Verwalter verpflichtet, auf Anforderung eine Aufz?hlung der
Eigentümer mit Namen ferner Adressen an die Mitglieder herauszugeben. Dies muss
die Gemeinschaft in keiner weise zuvor beschließen. Allerdings besteht entsprechend Ansicht
des Landgerichts Düsseldorf (Aktenzeichen 25 S 22/18) kein Anspruch darauf,
auch die E-Mail-Adressen fuer die Eigentümer weiterzureichen.

Beschränkung der Redefreiheit?

Die Redefreiheit eines jeden Mitglieds ist ein hohes Gut im bereich der
Eigentümerversammlung. Den Betroffenen soll die Möglichkeit gegeben werden,
möglichst uneingeschränkt ihre Interessen zu in die bresche springen (umgangssprachlich). Schließlich stellt
für viele Personen die Immobilie den höchsten Vermögenswert ihres Lebens
dar, an die Erhalt sie in großem Maße interessiert sein müssen. Das
Landgericht Frankfurt (Aktenzeichen 2-13 S 88/17) stellte fest, dass das
Rederecht nur unter Wahrung der Verhältnismäßigkeit und möglichst schonend
beschränkt sein darf. Im konkreten Fall hatte sich ein Eigentümer
beschwert, indes die Debatte über Sanierungsmaßnahmen f?r einer zweiten
Versammlung zu dem Thema für beendet erklärt worden war, obwohl er noch
weitere Argumente vorbringen wollte. Wenigstens die abschließende
Stellungnahme, so die Juristen, hätte dem Betroffenen noch ermöglicht werden
müssen.

Pflichtwidriger Verwalter

Dem Verwalter kommt bei der Vorbereitung dar?ber hinaus dem Ablauf der
Eigentümerversammlung die große Rolle zu. Von ihm wird das penible
Einhalten aller rechtlichen Vorschriften erwartet. Legt bspw. der
Verwalter der Gemeinschaft pflichtwidrig einen später anfechtbaren
Beschlussantrag vor, dann kann er dafür haftbar gemacht werden. Das
Landgericht Hamburg (Aktenzeichen 85 S 98/16) hatte es mit einem Fall zu tun,
in dem es um Sanierungsarbeiten ging. Den Eigentümern lag allerdings nur ein
Angebot eines Unternehmens vor, was nicht ausreichend war.

Eigenmächtiger Verwalter: richtig

Andererseits ist der Verwalter im Notfall schon berechtigt und
verpflichtet, eigenmächtig zu handeln. So trat in einer Wohnanlage in Hessen
ein Gasleck auf. Die herbeigerufenen Experten betonten, dass binnen vier
Wochen die Reparatur durchgeführt werden müsse, um eine drohende
Totalsperrung des Anschlusses zu vermeiden. Der Verwalter erteilte deswegen
einen entsprechenden Auftrag, au?er eine Eigentümerversammlung einzuberufen.
Ein Mitglied der Gemeinschaft war damit bei weitem nicht einverstanden, sondern meinte,
es sei noch Zeit gewesen für die solche Versammlung. Das Landgericht
Frankfurt (Aktenzeichen 2-09 S 26/14) sah dies nicht so. Der Verwalter sei
zur Auftragsvergabe berechtigt gewesen und der Eigentümer zur Duldung der
Maßnahme verpflichtet.

Eigenmächtiger Verwalter: falsch

Andere Aktionen fallen nicht weniger als den Begriff der Notmaßnahme. So sehr darf
ein Verwalter nicht eigenmächtig ein selbständiges Beweisverfahren zur
Sicherung von Gewährleistungsansprüchen einleiten. Im vorliegenden Fall
hatte sich eine Eigentümergemeinschaft nicht darauf einigen können, mögliche
Mängelrechte gegenüber dem Bauträger geltend zu machen. Das Landgericht
Frankfurt (Aktenzeichen 2-13 S 55/18) kam zu Erkenntnis, dass trotz
drohender Verjährung den Eigentümern das Aufgabe bekannt gewesen sei und selbige
sich eben gerade nicht kategorisch hätten, etwas zu unternehmen.

Ungeeigneter Verwalter

Wenn ein Kandidat für dies Amt des Verwalters weder über eine
branchenübliche Ausbildung verfügt (im Bereich der Immobilienverwaltung)
noch über eine längere berufliche Praxis (selbständig oder wenigstens in
verantwortlicher Position), dann ist er offensichtlich ungeeignet für diese
Stelle. Trotzdem hatte sich die Mehrheit der Gemeinschaft gegen die Stimme
eines Mitglieds für einen solchen Bewerber kategorisch, an dessen
Neutralität zudem Zweifel bestanden. Das Landgericht Düsseldorf
(Aktenzeichen 25 S 7/13) bemängelte chip Bestellung des Verwalters aus die zwei
genannten Gründen (fehlende Überparteilichkeit, unzureichende Fachkenntnis).
Einschlägige Erfahrungen hatte dieser Kandidat unter anderem mit über 20 Jahre
alten Dokumenten nachweisen wollen.

siehe auch für zusätzliche Informationen:

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